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多地傳出樓市降價消息,這次是真跌還是假摔?

原標題:多地傳出樓市降價消息,這次是真跌還是假摔?

深圳:政策收緊樓市低迷 炒房客正降價甩賣

中新經緯客戶端9月23日電(薛宇飛)北方某二線城市的劉陽(化名)最近頻繁接到各個樓盤置業顧問打來的電話詢問其是否買房,其中不少樓盤從未聽過,這不禁讓他開始犯嘀咕:房子是不是不好賣了?

這種情況并非個例。近日,北京、上海、深圳、廈門等多個熱點城市相繼傳出樓市降價的消息,新房、二手房市場似乎都有降溫跡象,此前備受關注的熱點樓盤也不再火爆。難道樓市真的轉冷了?

對于這個問題,業內人士的看法并不統一。有專家表示,這是樓市調整的開始,未來波及更多區域和城市,但也有觀點認為,這只是個案,不能代表整個市場。

降溫

多個熱點城市郊區盤定價松動

樓盤。中新經緯 賈亦夫 攝

“凡是陌生電話,一小部分是推薦理財產品,大部分是賣房的。”劉陽說,雖然幾個他知道的樓盤并未明顯降價,但已經出現了一些優惠活動。

劉陽還記得,9月中旬,一處位于南三環附近的公寓房開盤價從之前宣稱的11000元~12000元/平方米降到了不足10000元/平方米,但之后價格又漲了回去。這兩天,他詢問該樓盤是否還有優惠活動,置業顧問沒有正面回答,只是說讓劉陽過去看看,“價格也給力,房子也給力”。

作為樓市風向標的北京也頻現降價促銷。位于大興區南六環外的一處限競房,政府最高限價42000元/平方米,一位置業顧問告訴中新經緯客戶端(微信公眾號:jwview),該樓盤主推89平方米的住宅,預計9月底開盤,相較于最高限價,一期住宅的售價在36000元/平方米左右。

所謂限競房,是指以“限房價、競地價”的方式供應土地,并開發的商品房項目。從北京來看,限競房的銷售情況不及市場預期。中原地產研究中心此前的數據顯示,北京已經入市近萬套限競房,網簽率只有不足20%,即便算上所有項目的真實銷售,平均去化也不足40%。

在深圳,有媒體走訪了十余個樓盤發現,看房的人數寥寥,多數樓盤只有三五組客戶,與市場火爆之時不可同日而語。大鵬新區一個樓盤,目前在售93~124平方米的住宅,不僅價格較之前有所下調,還推出了分期首付為客戶墊資。

上海寶山區羅涇板塊某樓盤更是推出了“買房送寶馬”的優惠活動。銷售人員對媒體表示:“‘買房送寶馬’這個活動涵蓋了所有房型,贈送的車型為寶馬3系、X1以及1系,具體車型視戶型、樓層等略有差異。如果不選擇送車,也可以折價抵扣到房款中,抵扣金額為20余萬元。”

熱點城市的二手房交易也趨冷。貝殼研究院8月份監測的重點13城二手房市場迎來更深度的降溫,除成都成交低位小幅修復外,其余城市均環比下滑,且7城降幅環比擴大。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,調控加碼之下,深圳、青島、長沙及成都的銷售均價已經下跌,武漢、南京、濟南等城均價穩定。重點城市入市需求乏力,新增客源量普遍降至年內低位。業主預期繼續減弱,多城掛牌均價下跌,調價中漲價房源占比全面下降。在需求不濟、預期松動的情況下,9月重點城市二手房市場仍不樂觀。

同策研究院首席分析師張宏偉對中新經緯客戶端(微信公眾號:jwview)表示,熱點城市郊區盤進行優惠促銷或降價,只是樓市調整的一個開始,未來會有更多區域和城市加入。“之前市場比較熱,購房人將目光轉向了郊區盤,但現在他們又撤了回來,導致郊區價格開始下跌。”他說。

背離

官方數據顯示量、價兩旺

住宅一體化建筑模型。資料圖 中新經緯 攝

對于部分地區的降價現象,中原地產首席分析師張大偉有不同的看法,他認為,出現降價只是部分區域的個別樓盤,可以看做是市場的沖高回落,但整個市場的大部分區域并沒有降價。

與一些地區出現降價相對比的是,官方數據卻顯示,市場的銷售規模與價格仍在上揚。國家統計局公布的8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,67個城市新房售價環比上漲,北京、南京持平,僅廈門1個城市下跌。從數量上看,上漲的城市數量已經創下近幾年新高。

漲幅方面,中原地產研究中心稱,70城房價環比漲幅全面擴大,4個一線城市新房價格環比上漲0.3%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;31個二線城市新房價格環比上漲1.3%,漲幅比上月擴大0.2個百分點;35個三線城市新房價格環比上漲2.0%,漲幅比上月擴大0.5個百分點。

銷售面積和金額上,今年1-8月份,全國商品房銷售面積突破10億平方米,創下了歷史同期記錄,銷售額8.9萬億元,比去年同期多出了超1萬億元。張大偉預計,2018全年的商品房銷售額將會繼續刷新歷史記錄。

張大偉稱,對比官方數據也可以說明,房價下調只是個別案例,不代表整體市場,市場表現依舊不錯。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為,從大趨勢看,市場的量、價還在上漲,并沒有完全降溫。但由于數據反映的是全國市場,或許也與部分二、三線城市較為火熱有關。

不過,張宏偉表示,統計局的房價數據,是一個平均價格,并不具備實質的參考價值,觀察市場變化,還要看具體案例。

事實上,市場表現與官方或機構數據出現背離的現象并不罕見。張大偉表示,網簽數據滯后、陰陽合同的出現、地方故意壓低網簽價格等因素都會影響了官方數據的真實性,因此他也建議將所有房屋的交易價格予以公開,為市場交易作參考。

“雖然官方數據并不能完全準確反映市場,但至少從現在來看,市場還未轉冷。”張大偉說。

冷暖

后市變化觀點不一

北京某小區。資料圖 中新經緯 攝

嚴躍進稱,部分房企主動調整價格,與其資金壓力有關。張宏偉也表示,進入下半年,房企的資金壓力更大,通過以價換量,也是為了快速回款。

房企融資收緊,償債也迫近高峰,可想而知,銷售壓力將進一步加大。張宏偉認為,從今年7、8月份開始,市場就已經出現變化,只是現在愈發明顯。而從現在到明年7~8月份,市場將呈現下降走勢。

“不只是三四線城市,一二線城市也會轉冷,降價銷售的現象會越來越多。高價樓盤的調整幅度可能較大,剛需盤也會出現一些調整。” 張宏偉說。

張大偉雖然不認同市場已經出現轉冷,但他也表示,如果調控政策依舊持續下去,面對年底的資金壓力,房企可能會在10月中下旬進行降價促銷。

嚴躍進說:“預計到年底,市場交易還會有一波沖高,當然也要看各地政策是否松綁,否則,即便是沖高,也只是成交面積小幅增長。”(中新經緯APP)

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